FOTO | Mega-hotelul de la Moara de Foc intră astăzi la vot. Vecinii au depus un nou memoriu: „Un elefant băgat într-un frigider”

Asociația de Proprietari Bloc 594 din Păcurari a depus ieri, în ședința comisiei de urbanism, un nou memoriu de opoziție față de proiectul imobiliar propus de SC Indiana SRL pe terenul fostului restaurant „Moara de Foc”, de pe strada Păcurari nr. 167A. Astăzi, documentația urbanistică urmează să fie discutată în plenul Consiliului Local Iași. Vecinii reclamă că proiectul este supradimensionat pentru zonă, că documentația ar conține omisiuni față de realitatea din teren și că nu sunt clarificate probleme esențiale privind cele două niveluri de subsol, traficul, parcările, spațiile verzi, apele pluviale, umbrirea blocurilor și siguranța față de rețeaua de gaze.

Proiectul imobiliar de pe terenul fostului restaurant „Moara de Foc” revine astăzi în atenția Consiliului Local Iași, după ani de sesizări, plângeri, răspunsuri tehnice și proceduri reluate. Cu o zi înainte de dezbaterea din plen, Asociația de Proprietari Bloc 594 din Păcurari a depus, în ședința comisiei de urbanism, un nou memoriu de opoziție față de PUZ-ul propus de SC Indiana SRL pentru terenul din strada Păcurari nr. 167A.

Miza este una importantă pentru cartier. Pe amplasamentul fostului restaurant „Moara de Foc” este propus un ansamblu hotelier și rezidențial, pe un teren de aproximativ 2.943 de metri pătrați. Documentația indică un regim de înălțime 2S+P+M+9E, cu două niveluri de subsol, parter, mezanin și nouă etaje, înălțime maximă la atic de 35 de metri, POT maxim de 50% și CUT maxim de 3,9 mp ADC/mp teren. Beneficiarul documentației este SC Indiana SRL, prin omul de afaceri Marian Crețu, patronul restaurantului Moara de Foc și al hotelului Indiana din Târgu Cucu.

Dosarul nu este nou. Proiectul trebuia să fie discutat în ședința Consiliului Local din 31 martie, însă a fost retras în ultima clipă. Documentația urbanistică a fost înregistrată la Primăria Iași încă din 19 decembrie 2019, iar de atunci investiția a fost contestată constant de locatarii din zonă. Vecinii susțin că proiectul este prea mare pentru amplasament și că va apăsa pe o zonă deja aglomerată, cu trafic dificil, locuri de parcare insuficiente și blocuri aflate foarte aproape de terenul studiat.

În noul memoriu depus de Asociația de Proprietari Bloc 594, locatarii susțin că planșele PUZ nu ar reflecta corect situația din teren. Prima problemă indicată vizează planșa U02, privind situația existentă. Potrivit vecinilor, în documentație nu ar fi fost schițat trotuarul de la limita de est a proprietății, cu o lățime de 130 de centimetri. De asemenea, nu ar fi fost reprezentată existența unei benzi de circulație din șoseaua Moara de Foc, pe sensul spre intersecție, și nu ar apărea spațiul verde din fața intrării blocului 594, unde sunt patru tei de peste 9 metri înălțime fiecare.

Asociația mai arată că nu ar fi fost schițat nici spațiul verde de pe proprietate, la limita de est, chiar dacă acesta nu este îngrijit. Locatarii consideră că aceste omisiuni pot afecta modul în care sunt analizate distanțele, aliniamentele, retragerile și accesul în zonă. „Neconcordanțele între realitatea din teren și valorile înscrise în planșe infirmă veridicitatea documentației”, se arată în memoriul depus de Asociația Bloc 594.

Una dintre cele mai mari temeri ale vecinilor privește cele două niveluri de subsol. Proiectul menține soluția 2S față de planul anterior, fără modificări la limita acestora, însă Asociația susține că studiul geotehnic complet nu este anexat în această etapă. În documentație este invocat art. 18 din Regulamentul Local de Urbanism, unde se prevede că „se va întocmi un studiu geotehnic complet la etapa de autorizare a lucrărilor de construcție”.

Pentru locatari, acest lucru ridică o problemă majoră: PUZ-ul ar fi analizat fără un studiu geotehnic complet, ceea ce ar face imposibilă verificarea reală a soluției pentru cele două subsoluri. Asociația susține că, în lipsa unui asemenea studiu, nu poate fi evaluat impactul excavațiilor asupra construcțiilor învecinate, nu poate fi verificată stabilitatea terenului și nu sunt prezentate măsuri clare pentru gestionarea riscurilor de alunecare sau de colmatare a sistemelor de drenaj.

Vecinii atrag atenția și asupra rețelelor subterane. În memoriu sunt menționate rețelele de apă, gaze și canalizare, care ar putea fi afectate de excavațiile necesare pentru cele două niveluri de subsol. Asociația susține că menținerea acestei soluții fără clarificări tehnice detaliate „încalcă prudența necesară în proiectarea fundațiilor” și poate produce daune clădirilor vecine sau infrastructurilor din subteran.

Traficul este un alt punct fierbinte. Zona Păcurari–Moara de Foc este deja una dintre cele mai aglomerate din oraș, iar locatarii susțin că documentația recunoaște existența unor „greutăți în fluența circulației”. În memoriu sunt indicate îngustarea străzilor de acces prin parcarea necoordonată a riveranilor și ambuteiajele deja existente pe șoseaua Păcurari și pe strada Moara de Foc.

Asociația susține că un ansamblu mixt, cu hotel și locuințe, va aduce în zonă câteva sute de persoane, angajați, clienți, locatari și mașini suplimentare. Cu toate acestea, vecinii reclamă că documentația nu conține măsuri clare pentru preluarea traficului. Nu sunt asumate benzi suplimentare, nu este prezentată o organizare alternativă a fluxurilor și, mai ales, nu este indicat un număr clar de locuri de parcare.

Problema parcărilor este tratată separat în memoriu. Documentația PUZ conține formulări despre „locuri de parcare aferente interioare, situate la subsol și exterior”, însă Asociația susține că nu sunt precizate numărul acestora și modul de amplasare. Locatarii invocă normele locale potrivit cărora un hotel trebuie să asigure cel puțin un loc de parcare la trei locuri de cazare, iar o clădire de locuințe colective medii trebuie să asigure un loc la 75 de metri pătrați.

Vecinii contestă și afirmația potrivit căreia beneficiarul ar fi acceptat, în urma discuțiilor cu locatarii, să lărgească aleea carosabilă din est de la 4 metri la 7 metri, cu sens unic, și să realizeze patru locuri de parcare pentru aceștia pe propriul teren. Asociația susține că nu a cerut nimeni această lărgire ca soluție de compensare, chiar dacă măsura este necesară pentru accesul unei autospeciale de pompieri sau al unei ambulanțe. În schimb, locatarii spun că au solicitat 12 locuri de parcare, adică locurile care ar urma să dispară în urma PUZ-ului.

Mai mult, vecinii spun că nici măcar cele patru locuri promise nu pot fi garantate în mod real, pentru că nu se cunoaște încă numărul de apartamente propuse și nici necesarul de parcări pentru viitorii locatari. În lipsa acestor date, Asociația consideră că promisiunea privind locurile de parcare pentru vecini este imposibil de verificat.

Un alt capitol important este cel al spațiilor verzi. Proiectul propune aproximativ 14,70% spațiu verde, adică 443 de metri pătrați dintr-un total de 2.942 de metri pătrați. Vecinii reclamă însă că o parte din aceste spații verzi sunt, de fapt, terase verzi pe acoperiș, nu spații verzi la sol, naturale, permeabile și utile pentru cartier.

Asociația susține că, pentru o clădire de tip 2S+P+M+9E, cu funcțiune mixtă hotelieră și rezidențială, spațiul verde real la sol este „practic rezidual”. În memoriu se arată că documentația nu separă numeric spațiul verde la sol de terasa verde și nu indică suprafața de sol natural permeabil. Din acest motiv, locatarii consideră că procentul de spațiu verde este prezentat printr-o „optimizare contabilă”, nu printr-o soluție urbanistică reală.

Vecinii reclamă și modul în care ar urma să fie evacuate apele pluviale. Documentația ar prevedea deversarea apelor meteorice „pe teren”, însă Asociația susține că terenul are POT 50%, la care se adaugă carosabil și platforme de 35,30%. Astfel, suprafața permeabilă reală ar rămâne sub 15%, insuficientă pentru infiltrarea apelor.

În memoriu este menționat că planșa U.04 prevede un rezervor de incendiu de 273 de metri cubi, dar nu și un rezervor pluvial pentru retenția sau atenuarea debitelor. Asociația cere clarificări privind amplasarea rețelei de colectare, traseul de evacuare, capacitatea terenului de a prelua volumele suplimentare de apă și existența unor calcule hidrologice. Vecinii susțin că, în lipsa acestor informații, nu poate fi exclus riscul apariției unor acumulări de apă, infiltrații sau afectarea proprietăților învecinate.

O altă problemă indicată este colectarea deșeurilor. Planșele PUZ nu ar indica explicit o platformă pentru pubele, ci doar o „platformă pentru colectare selectivă în interiorul proprietății”. Asociația reclamă că nu sunt precizate dimensiunile platformei, numărul de containere, accesul vehiculelor de salubritate sau distanța față de intrările în clădire. Pentru un ansamblu mixt, hotelier și rezidențial, această lipsă este considerată o lacună importantă.

Regimul de umbrire este un alt motiv de opoziție. Vecinii susțin că o clădire cu înălțime maximă de 35 de metri poate afecta însorirea și iluminarea naturală a blocurilor din jur. În memoriu se arată că documentația nu prezintă un studiu de însorire care să arate efectele reale asupra apartamentelor existente, asupra spațiilor publice și asupra microclimatului local.

Asociația cere ca documentația să fie completată cu un studiu de însorire independent înainte de aprobarea PUZ-ului. Locatarii spun că, în lipsa unei astfel de analize, nu poate fi verificat dacă apartamentele din blocurile vecine vor beneficia în continuare de durata minimă de însorire prevăzută de normele aplicabile.

Memoriul ridică și o problemă de siguranță legată de rețeaua de gaze. Vecinii susțin că nu există o măsurare directă între stația de reglare-măsurare a gazelor aflată lângă terenul studiat și limita de construcție. Asociația cere ca orice aprobare să fie condiționată de precizarea exactă a poziției echipamentelor de gaze, a dreptului de cale și a respectării distanțelor legale.

„Oare chiar vrem să ne asumăm acest risc? Vrea cineva din cartier acest proiect? Care este beneficiul pentru comunitatea din Păcurari?”, întreabă reprezentanții Asociației Bloc 594 în memoriul depus.

Conflictul dintre investitor și vecini este mai vechi. În 2021, Asociația de Proprietari Bloc 594 a consemnat oficial că locatarii nu sunt de acord cu ridicarea acestor structuri. Printre nemulțumirile formulate atunci se aflau poluarea pe perioada șantierului, riscul afectării structurii de rezistență a blocului, desființarea locurilor de parcare, afectarea trotuarelor laterale, crearea unor căi de acces prin fața treptelor de la intrare, umbrirea apartamentelor și supraaglomerarea intersecției din Păcurari.

Au existat și alte sesizări. Proprietarii imobilului din strada Păcurari nr. 145 au reclamat lipsa unui studiu de impact asupra clădirii lor și au susținut că distanța dintre construcțiile propuse și imobilul existent ar fi mult prea mică. SC Dental Care SRL a cerut, la rândul său, clarificări privind schimbarea statutului zonei, apropierea construcției de limita de proprietate și necesitatea acordului vecinilor.

De partea cealaltă, proiectantul Dragoș Ciolacu a respins, în răspunsurile transmise anterior, obiecțiile formulate de vecini. Acesta a susținut că PUZ-ul este în sine un studiu de impact asupra vecinătăților, că soluția propusă respectă legislația și că proiectul ar urma să aibă un impact pozitiv asupra zonei, prin înlocuirea unei construcții vechi cu un ansamblu de servicii moderne. Referitor la subsoluri, proiectantul a susținut că o nouă inserție nu ar trebui să afecteze alte structuri, deoarece investițiile de acest tip sunt verificate de specialiști autorizați.

Pe tema traficului, proiectantul a admis că intersecția se va aglomera, dar a susținut că soluția de circulație aprobată de Direcția Regională de Drumuri și Poduri ar urma să fluidizeze traficul. În privința parcărilor, acesta a arătat că prin PUZ nu se desființează locuri de parcare existente sub acest statut și că investitorul s-a angajat să amenajeze locuri de parcare pe terenul propriu.

Investitorul Marian Crețu susține că proiectul a fost blocat ani întregi de plângeri pe care le consideră neîntemeiate. „Acele plângeri le-a rezolvat arhitectul, nu erau întemeiate. De exemplu, unul dintre cei care s-au plâns avea un WC care nu era legal, în apropiere. În fine, am deja șapte ani de când mă chinui să fac proiectul, dar nu am reușit. Am pierdut și bani, fonduri europene, dar aici au fost două cauze: întârzierea cauzată de proiect, dar și că nu au mai fost fonduri la un moment dat”, a declarat Marian Crețu.

În spatele proiectului există și o structură juridică specifică. Terenul de la Păcurari nr. 167A aparține societății Moldo Imobilis SRL, în timp ce dreptul de superficie este deținut de Indiana SRL. Ambele firme sunt reprezentate de același administrator, Marian Crețu. Dreptul de superficie a fost constituit pe 99 de ani, iar ulterior a fost emis Certificatul de Urbanism nr. 539 din 14 martie 2024. În documente apare o suprafață măsurată de 2.971 de metri pătrați, față de 2.943 de metri pătrați în acte, pentru terenul cu numărul cadastral 130604.

În concluzia noului memoriu, Asociația Bloc 594 susține că documentația încearcă să adapteze regulile urbanistice la o investiție deja stabilită, nu să integreze investiția într-un cadru urbanistic echilibrat. Locatarii afirmă că problemele privind cele două niveluri de subsol, traficul, însorirea, spațiile verzi, apele pluviale, parcările, deșeurile și siguranța față de rețeaua de gaze nu sunt rezolvate.

Cea mai dură formulare din document rezumă opoziția vecinilor față de proiect: documentația ar încerca să demonstreze că „un elefant poate încăpea într-un frigider”, nu prin modificarea dimensiunilor elefantului sau ale frigiderului, ci prin redefinirea regulilor după care acestea sunt măsurate.

Asociația cere Comisiei de Urbanism și Consiliului Local Iași să respingă PUZ-ul sau să amâne adoptarea acestuia până la completarea documentației și clarificarea tuturor aspectelor tehnice și juridice. Astăzi, proiectul intră în discuția Consiliului Local, iar votul aleșilor locali poate decide dacă mega-hotelul de la Moara de Foc merge mai departe sau dacă dosarul va fi întors, din nou, pentru completări.

Doru Mihuleac