Imobil uriaș lângă Bolta Rece, cu traficul „cosmetizat” în studiu. Fiterman și Zapodeanu apar între vecini

28 iulie 2026, 00:01 0

Imobil uriaș lângă Bolta Rece, cu traficul „cosmetizat” în studiu. Fiterman și Zapodeanu apar între vecini

Planul Urbanistic Zonal pentru construirea unui complex cu birouri, spații comerciale și apartamente în regim hotelier pe Stradela Sfântul Atanasie nr. 1A revine vineri, 31 iulie, în Consiliul Local Iași. Terenul se află în spatele Universității de Medicină, cu străzi înguste, sensuri unice și aglomerate. Astfel, în studiul de trafic din proiectul pregătită pentru investiția lui Mircea și Luminița Gall conține însă o neconcordanță majoră: nouă vehicule numărate într-un interval de 15 minute devin, în concluziile studiului de trafic, tot nouă vehicule într-o oră. Echivalentul corect este de 36 de vehicule pe oră.

Calculul este cu atât mai important cu cât viitorul complex este proiectat pentru 192 de persoane și va fi amplasat într-o zonă legată de centrul Iașului prin trei străzi cu sens unic. Investitorul propune chiar transformarea unei porțiuni din Stradela Sfântul Atanasie în drum cu circulație în ambele direcții. În documentele depuse la Primărie în 2019, printre vecinii terenului apar cunoscutul investitor imobiliar Ioan Zapodeanu și familia Dan și Raluca Fiterman.

Cine sunt investitorii Mircea și Luminița Gall

Beneficiarul PUZ-ului este SC Antrepriza Ideal Casa SRL, societate de construcții controlată de Mircea Gigel Gall și Luminița Petronela Gall. Compania activează pe piața ieșeană de la mijlocul anilor ’90 și nu se află la primul proiect imobiliar.
Antrepriza Ideal Casa a realizat cartierul de case Colina Bucium și Complexul Imobiliar Zorilor din zona Spitalului Pașcanu. În decembrie 2021, Consiliul Local Iași a acceptat de la firmă, prin donație, peste 1.000 de metri pătrați de spații verzi, un drum amenajat de 1.689 de metri pătrați și două suprafețe destinate parcării, toate aferente Complexului Zorilor.

Hotărârea municipalității arată că drumul și parcările deserveau apartamentele și spațiile comerciale din blocurile complexului. Firma a mai fost implicată în lucrări la sala de sport a Universității Tehnice „Gheorghe Asachi”, Spitalul „Sfântul Spiridon”, Institutul Regional de Oncologie și facultățile de Mecanică și Construcții. În 2016, societatea condusă de Mircea Gall a chemat în judecată Primăria Iași, reclamând întârzierea autorizațiilor pentru două dintre blocurile Complexului Zorilor.

Ce vor să construiască lângă Bolta Rece

Terenul de pe Stradela Sfântul Atanasie nr. 1A are aproximativ 2.299 de metri pătrați și se află în centrul istoric al Iașului, în apropierea restaurantului Bolta Rece, a Universității de Medicină și Farmacie și a zonei medicale de pe bulevardul Independenței.
Potrivit memoriului PUZ publicat de Primăria Iași, Antrepriza Ideal Casa a cumpărat terenul în februarie 2019 de la W.I.S.E. Invest SRL.

Proiectul prevede un complex cu o suprafață desfășurată de aproximativ 3.908 metri pătrați, împărțit în corpuri cu unul, două și trei etaje. Regimul maxim de înălțime ajunge la subsol, demisol, parter și trei etaje, iar clădirile pot avea o înălțime de până la 15,5 metri. Procentul de ocupare a terenului propus este de 40 la sută, coeficientul de utilizare ajunge la 1,7, iar spațiile verzi ar urma să ocupe 35,65 la sută din parcelă.

La demisol sunt prevăzute birouri, servicii și spații comerciale. Parterul va avea funcțiuni de birouri și servicii, iar la etajele superioare sunt propuse apartamente cu două și trei camere în regim hotelier. Parcările vor fi amenajate la subsol și la nivelul terenului, în interiorul proprietății.

În capitolul referitor la necesarul de apă, documentația menționează explicit o capacitate de calcul de 192 de persoane pentru clădire. Cifra este folosită pentru dimensionarea utilităților și nu înseamnă că toate cele 192 de persoane vor fi prezente permanent. Ea indică însă dimensiunea funcțională avută în vedere de proiectant.
Mircea Gall declara încă din 2022 că investiția va fi realizată din fonduri proprii și că apartamentele vor putea fi compartimentate în funcție de cererea clienților.

Calculul care reduce traficul de la 36 vehicule la numai 9

Principala problemă identificată în studiul de trafic apare în capitolul referitor la disfuncționalitățile circulației. Autorul susține că, în timpul recensământului, nu au fost observate blocaje, încălcări ale regulilor sau situații periculoase.
Pentru calcularea distanței medii de timp dintre două vehicule este folosită formula: „I = ta60/n = 1560/9 = 100,0 secunde”. Studiul explică faptul că „ta” reprezintă intervalul analizat, de 15 minute, iar „n” este numărul maxim de vehicule numărate în acel interval.

Calculul de 100 de secunde dintre două mașini este corect. Concluzia care urmează este însă greșită. „Așadar, pe parcursul unei ore vom avea un număr maxim de 9 vehicule care vor circula pe Stradela Sf. Atanasie”, scrie autorul studiului. Dacă într-un interval de 15 minute au fost numărate nouă vehicule, echivalentul orar al fluxului este de 36 de vehicule. La același rezultat se ajunge împărțind cele 3.600 de secunde ale unei ore la intervalul de 100 de secunde dintre mașini.

Asta nu înseamnă că în fiecare oră vor trece exact 36 de vehicule, deoarece fluxul poate varia pe parcursul zilei. Înseamnă însă că transformarea valorii măsurate timp de 15 minute într-o intensitate orară a fost făcută greșit. Pe baza rezultatului de numai nouă vehicule pe oră, documentul concluzionează că, având în vedere numărul redus de autovehicule, „nu sunt condiții de apariție a blocajelor rutiere sau a situațiilor periculoase”. Studiul ajunge astfel să justifice lipsa unui risc pentru circulație printr-o valoare de patru ori mai mică decât echivalentul orar rezultat din propria formulă.

Trei străzi cu sens unic preiau traficul proiectului

Terenul nu are acces direct la un bulevard, ci la o rețea de străzi înguste din centrul orașului. În configurația analizată de proiectant, Stradela Sfântul Atanasie, strada Sfântul Atanasie și strada Mihai Eminescu au circulația organizată într-un singur sens.
Studiul arată că, pentru a ajunge la teren, șoferii trebuie să vireze la stânga din strada Mihai Eminescu spre Stradela Sfântul Atanasie, iar apoi la dreapta pentru a intra în proprietate.

La ieșirea din complex, aceștia vor fi obligați să vireze la stânga pe stradelă, deoarece drumul este cu sens unic. Din Stradela Sfântul Atanasie, șoferii vor trebui să vireze din nou la stânga spre strada Sfântul Atanasie. Și celelalte două străzi care preiau mașinile au sens unic. Pe strada Sfântul Atanasie, circulația se desfășoară de la intersecția cu strada Octav Botez către Strada Rece. Strada Mihai Eminescu are sens unic de la intersecția cu strada Manolache Drăghici până la strada Sărărie. Aceste reglementări au fost aprobate de Comisia de Circulație a municipiului și de Biroul Rutier.

Prin urmare, mașinile generate de viitoarele birouri, spații comerciale și apartamente hoteliere nu vor putea părăsi zona pe orice traseu. Ele vor fi dirijate de sensurile unice spre aceleași intersecții și apoi către arterele centrale: Sărărie, Independenței și Târgu Cucu. Proiectantul propune transformarea primei porțiuni a Stradelei Sfântul Atanasie din drum cu sens unic în drum cu dublu sens. Strada Sfântul Atanasie și strada Mihai Eminescu ar urma să își păstreze însă actualul regim de circulație.

Soluția presupune și modificarea intersecției dintre Stradela Sfântul Atanasie și strada Mihai Eminescu, realizarea unor raze de racordare și montarea unor indicatoare. În zonă sunt propuse și două treceri de pietoni: una pe stradelă și alta pe calea de acces în proprietate. Astfel, proiectul privat nu influențează doar circulația din interiorul terenului. Pentru funcționarea complexului, dezvoltatorul propune modificarea unei porțiuni din rețeaua rutieră folosită de locuitorii întregii zone.

Proiectul a fost retras de două ori în 2026

PUZ-ul a ajuns prima dată în Consiliul Local pe 27 februarie 2026. În timpul dezbaterilor, Luminița Gall a susținut că documentația se află în procedură din 2019 și că familia sa nu a încercat să ocolească avizele necesare. „Am făcut o cercetare arheologică care a durat patru ani și a costat foarte mult”, le-a spus aceasta consilierilor locali, potrivit procesului-verbal al ședinței.
Pe teren au fost identificate numeroase vestigii funerare, zona fiind pusă în legătură cu existența unui fost cimitir turcesc. Un alt conflict a vizat un beci pe care autoritățile de patrimoniu l-au asociat cu monumentul istoric Casa Culianu, în timp ce investitorii au susținut că este o construcție mai recentă.

Luminița Gall a invocat mecanismul avizării tacite și a arătat că rapoartele cercetărilor arheologice fuseseră aprobate de Comisia Națională de Arheologie. Discuțiile s-au blocat însă din cauza lipsei actului administrativ final de la autoritățile de patrimoniu. Proiectul a fost retras la solicitarea beneficiarului.

PUZ-ul a revenit pe ordinea de zi pe 30 aprilie. Președintele ședinței, Ciprian Bostan, a transmis că aleșii locali nu erau convinși că dosarul era complet în lipsa avizului cerut de la Ministerul Culturii. „Am să încerc să iau avizul de la Minister”, a răspuns Luminița Gall. Proiectul a fost retras pentru a doua oară, tot la solicitarea beneficiarului, conform minutei oficiale a ședinței. Pe 31 iulie, documentația ajunge pentru a treia oară în fața consilierilor locali.

Zapodeanu și familia Fiterman, în actele vecinătăților

Dosarul urbanistic conține și o adresă semnată de Mircea Gall, transmisă Primăriei în completarea certificatului de urbanism nr. 3424 din 16 octombrie 2019. În document sunt prezentate persoanele și proprietățile care se învecinau la acel moment cu terenul de la nr. 1A. Ioan Zapodeanu apare între persoanele care locuiau într-un imobil de la Stradela Sfântul Atanasie nr. 1. Separat, Mircea Gall precizează că terenul proiectului „se mai învecinează cu teren neconstruit la Stradela Sf. Atanasie nr. 3, proprietar Zapodeanu Ioan”. Ioan Zapodeanu este unul dintre cei mai cunoscuți investitori imobiliari din Iași, numele său fiind legat, de-a lungul timpului, de numeroase terenuri și proiecte rezidențiale.
S
tradela Sfântul Atanasie nr. 1 este și adresa oficială a Casei Culianu, monument istoric din secolul al XIX-lea. Totuși, documentația Gall enumeră la aceeași adresă trei imobile cu numere cadastrale diferite.

În aceeași adresă către Primărie se precizează că terenul proiectului se învecina și „cu teren neconstruit la strada Sărăriei nr. 53, proprietatea Fiterman Dan și Raluca”. Dan și Raluca Fiterman sunt fondatorii rețelei medicale private Arcadia.

Anton Farcaș