Hotelul de la Moara de Foc a picat în comisiile primăriei: planșe greșite, voturi împotrivă și un nou memoriu al vecinilor: „Un elefant băgat într-un frigider”

Proiectul imobiliar propus de SC Indiana SRL pe terenul fostului restaurant „Moara de Foc”, din strada Păcurari nr. 167A, a primit voturi nefavorabile în comisia de specialitate ale Consiliului Local Iași care a avut loc ieri. În comisia de urbanism a obținut un singur vot „pentru”, trei voturi „împotrivă” și două abțineri. În plus, aleșii locali susțin că beneficiarul ar fi venit cu o planșă greșită, eroare recunoscută în ședință, și că acesta le-ar fi cerut explicații consilierilor pentru modul în care au votat. În paralel, tot ieri, Asociația de Proprietari Bloc 594 a depus un nou memoriu de opoziție, în care reclamă că proiectul este supradimensionat pentru zona Păcurari–Moara de Foc.

Proiectul mega-hotelului de la Moara de Foc a trecut, ieri, printr-un nou episod tensionat în comisia Consiliului Local. Documentația urbanistică propusă de SC Indiana SRL pentru terenul din strada Păcurari nr. 167A a fost analizată în comisiile de specialitate. Rezultatul a fost însă nefavorabil pentru beneficiar.

Proiectul a obținut un singur vot „pentru”, din partea consilierului Vasile Pușcașu, trei voturi „împotrivă” și două abțineri. Un rezultat asemănător ar fi fost înregistrat și în Comisia Juridică, unde documentația ar fi primit tot un singur vot „pentru”, tot de la Vasile Pușcașu, trei voturi „împotrivă” și una sau două abțineri.

Cu alte cuvinte, proiectul intră în etapa următoare cu avize nefavorabile în comisii, iar votul final va depinde de plenul Consiliului Local. Ședința de plen a fost amânată pentru data de 2 iulie, însă subiectul principal rămâne ceea ce s-a întâmplat în comisii: documentație contestată, voturi negative, o planșă greșită și o nouă opoziție formală depusă de vecini.

Unul dintre cele mai importante episoade relatate de consilierii locali privește chiar calitatea documentației prezentate. Potrivit acestora, beneficiarul și echipa de proiect ar fi venit în comisie cu o planșă greșită. Eroarea ar fi fost recunoscută în timpul discuțiilor, iar reprezentanții proiectului ar fi spus că documentația va fi rectificată.

Episodul este cu atât mai important cu cât una dintre principalele critici formulate de Asociația de Proprietari Bloc 594 vizează exact discrepanțele dintre planșele PUZ și realitatea din teren. În noul memoriu de opoziție, vecinii susțin că în planșa U02, privind situația existentă, sunt omise elemente concrete: trotuarul de la limita de est a proprietății, cu o lățime de 130 de centimetri, o bandă de circulație din șoseaua Moara de Foc, pe sensul spre intersecție, spațiul verde din fața intrării blocului 594, unde se află patru tei de peste 9 metri înălțime fiecare, dar și spațiul verde de pe proprietate, la limita de est.

Asociația susține că aceste omisiuni nu sunt simple scăpări de desen, ci pot afecta modul în care sunt analizate distanțele, retragerile, aliniamentele și raportarea construcției la vecinătăți. „Neconcordanțele între realitatea din teren și valorile înscrise în planșe infirmă veridicitatea documentației, deci o sursă de erori cu încălcări ale distanțelor legale și a regimurilor de aliniere”, se arată în memoriul transmis de Asociația Bloc 594.

Ședința de ieri ar fi fost tensionată și din cauza reacției beneficiarului. Potrivit unor consilieri locali prezenți la discuții, acesta ar fi început să le ceară explicații aleșilor pentru modul în care au votat în Comisia de Urbanism. Sursele consultate susțin că tonul a fost amenințător, iar intervențiile beneficiarului au fost percepute de unii consilieri ca o formă de presiune asupra votului.

Afirmația trebuie privită în contextul unui dosar urbanistic tensionat, vechi de mai mulți ani, în care investitorul susține că a pierdut timp, bani și fonduri europene, iar locatarii din zonă reclamă că proiectul este prea mare pentru amplasament și pentru infrastructura existentă.

Proiectul vizează terenul fostului restaurant „Moara de Foc”, de pe strada Păcurari nr. 167A, și este inițiat de SC Indiana SRL, societate reprezentată de omul de afaceri Marian Crețu, patronul restaurantului Moara de Foc și al hotelului Indiana din Târgu Cucu. Pe un teren de aproximativ 2.943 de metri pătrați este propus un ansamblu hotelier și rezidențial cu regim de înălțime 2S+P+M+9E, adică două niveluri de subsol, parter, mezanin și nouă etaje. Înălțimea maximă la atic ajunge la 35 de metri, iar indicatorii urbanistici propuși sunt POT maxim de 50% și CUT maxim de 3,9 mp ADC/mp teren.

Documentația urbanistică a fost înregistrată la Primăria Iași încă din 19 decembrie 2019. Proiectul trebuia să fie discutat și în ședința Consiliului Local din 31 martie, însă atunci a fost retras în ultima clipă. Acum, dosarul a revenit în comisii, dar nu a reușit să obțină avize favorabile.

În noul memoriu de opoziție, Asociația de Proprietari Bloc 594 atacă proiectul pe mai multe direcții. Prima problemă ține de cele două niveluri de subsol. Locatarii susțin că proiectul menține soluția 2S, fără modificări față de varianta anterioară, dar documentația nu ar avea anexat un studiu geotehnic complet în această etapă. În memoriu se arată că documentația invocă studiul geotehnic, însă Regulamentul Local de Urbanism prevede că „se va întocmi un studiu geotehnic complet la etapa de autorizare a lucrărilor de construcție”.

Pentru vecini, această formulare arată că PUZ-ul este fundamentat pe investigații preliminare, nu pe un studiu complet. Asociația susține că, în lipsa acestui document, nu poate fi verificată fundamentarea soluției pentru cele două niveluri de subsol, nu poate fi evaluat impactul excavației asupra construcțiilor învecinate, nu poate fi verificată stabilitatea terenului și nu sunt precizate măsuri pentru gestionarea riscurilor de alunecare sau colmatare a sistemelor de drenaj.

Locatarii avertizează că menținerea celor două subsoluri, fără clarificări tehnice complete, poate produce daune clădirilor vecine sau infrastructurilor din subteran, inclusiv rețelelor de apă, gaze și canalizare.

Un alt punct important este traficul. Zona Păcurari–Moara de Foc este deja una aglomerată, iar Asociația arată că inclusiv documentația depusă vorbește despre „greutăți în fluența circulației”. În memoriu sunt invocate îngustarea străzilor de acces prin parcarea necoordonată a riveranilor și ambuteiajele deja existente pe șoseaua Păcurari și pe strada Moara de Foc.

Vecinii susțin că un complex cu hotel și locuințe va aduce în zonă câteva sute de persoane, angajați, clienți, locatari și mașini suplimentare. Cu toate acestea, documentația nu ar demonstra că infrastructura stradală poate prelua noua încărcare. Asociația reclamă lipsa unor măsuri clare, precum benzi suplimentare sau organizarea alternativă a fluxurilor de circulație.

Problema parcărilor este tratată separat. În documentația PUZ apar formulări generale despre „locuri de parcare aferente interioare, situate la subsol și exterior”, dar Asociația susține că nu sunt precizate numărul și amplasarea acestora. Locatarii arată că, potrivit normelor locale de parcare, un hotel trebuie să asigure cel puțin un loc de parcare la trei locuri de cazare, iar o clădire de locuințe colective medii trebuie să asigure un loc la 75 de metri pătrați.

Asociația contestă și afirmația potrivit căreia beneficiarul ar fi acceptat, în urma discuțiilor cu vecinii, să lărgească aleea carosabilă din est de la 4 metri la 7 metri, cu sens unic, și să realizeze patru locuri de parcare pentru aceștia pe propriul teren. Locatarii spun că nu au cerut lărgirea carosabilului ca o compensație, deși aceasta este necesară pentru accesul unei autospeciale de pompieri sau al unei ambulanțe. Ei susțin că au solicitat 12 locuri de parcare, adică locurile care ar urma să dispară în urma acestui PUZ.

Mai mult, vecinii spun că distribuirea unor locuri de parcare către riverani nu poate fi garantată, în condițiile în care nu se cunoaște încă numărul de apartamente propuse și nici necesarul real de parcări pentru viitorii locatari ai ansamblului. În lipsa unor soluții clare, Asociația avertizează că proiectul va genera conflicte de trafic, parcări pe marginea șoselei și blocaje suplimentare.

Spațiile verzi reprezintă un alt capitol contestat. Proiectul propune aproximativ 14,70% spațiu verde, adică 443 de metri pătrați dintr-un teren de 2.942 de metri pătrați. Vecinii susțin însă că o parte importantă din aceste spații verzi ar fi, de fapt, terase verzi pe acoperiș, nu spații verzi la sol, naturale, permeabile și accesibile.

Asociația consideră că procentul de spațiu verde este prezentat printr-o „optimizare contabilă”, nu printr-o soluție urbanistică reală. În memoriu se arată că documentația nu separă numeric spațiul verde amenajat pe sol natural de terasa verde și nu indică suprafața de sol permeabil. Pentru o clădire 2S+P+M+9E, cu funcțiune mixtă hotelieră și rezidențială, locatarii susțin că spațiul verde la sol devine „practic rezidual”.

Și evacuarea apelor pluviale este contestată. Documentația ar prevedea deversarea apelor pluviale „pe teren”, însă Asociația susține că terenul are POT 50%, la care se adaugă carosabil și platforme de 35,30%. Astfel, suprafața permeabilă reală ar fi sub 15%, insuficientă pentru infiltrarea apelor meteorice.

În memoriu se arată că planșa U.04 menționează un rezervor de incendiu de 273 de metri cubi, dar nu și un rezervor pluvial pentru retenția sau atenuarea debitelor. Vecinii reclamă că nu este indicată amplasarea rețelei de colectare a apelor pluviale, nu este prezentat traseul de evacuare, nu este demonstrată capacitatea terenului de a prelua volumele suplimentare de apă și nu există un calcul hidrologic privind debitele evacuate. În lipsa acestor detalii, Asociația susține că nu poate fi exclus riscul producerii unor acumulări de apă, infiltrații sau afectarea proprietăților limitrofe.

Planșele PUZ sunt criticate și pentru lipsa unei platforme clare de colectare a deșeurilor. Asociația arată că documentația menționează doar generic o „platformă pentru colectare selectivă în interiorul proprietății”, fără să precizeze dimensiunile, numărul de containere, accesul vehiculelor de salubritate sau distanța față de intrările în clădire. Pentru un hotel și un ansamblu rezidențial, vecinii consideră această lipsă o problemă reală.

Regimul de umbrire este un alt motiv de opoziție. Asociația susține că o clădire de până la 35 de metri înălțime poate afecta însorirea și iluminarea naturală a blocurilor existente. Locatarii reclamă lipsa unui studiu de însorire care să arate efectele reale asupra apartamentelor vecine, spațiilor publice și microclimatului local. În lipsa unei astfel de analize, spun aceștia, nu poate fi verificat dacă apartamentele din blocurile învecinate mai beneficiază de durata minimă de însorire.

Memoriul ridică și o problemă de siguranță legată de rețeaua de gaze. Vecinii susțin că nu există o măsurare directă între stația de reglare-măsurare a gazelor aflată lângă terenul studiat și limita de construcție, deși proiectul presupune foraje și excavații pentru două niveluri de subsol. Asociația cere ca orice aprobare să fie condiționată de precizarea exactă a poziției echipamentelor de gaze și de certificarea respectării distanțelor legale.

„Oare chiar vrem să ne asumăm acest risc? Vrea cineva din cartier acest proiect? Care este beneficiul pentru comunitatea din Păcurari?”, întreabă reprezentanții Asociației Bloc 594 în memoriul depus.

Conflictul dintre investitor și vecini este mai vechi. În 2021, Asociația de Proprietari Bloc 594 a consemnat, prin hotărârea adunării generale, că proprietarii nu sunt de acord cu ridicarea acestor structuri. Atunci au fost invocate poluarea pe perioada șantierului, riscul afectării structurii de rezistență a blocului, desființarea locurilor de parcare, afectarea trotuarelor laterale, apariția unor căi de acces prin fața treptelor de la intrare, umbrirea apartamentelor și supraaglomerarea intersecției din Păcurari.

Au existat și alte sesizări. Proprietarii imobilului din strada Păcurari nr. 145 au reclamat lipsa unui studiu de impact asupra clădirii lor și au susținut că distanța dintre construcțiile propuse și imobilul existent ar fi prea mică. SC Dental Care SRL a cerut, la rândul său, clarificări privind schimbarea statutului zonei, apropierea construcției de limita de proprietate și necesitatea acordului vecinilor.

De cealaltă parte, proiectantul Dragoș Ciolacu a respins anterior obiecțiile formulate de vecini. Acesta a susținut că PUZ-ul este în sine un studiu de impact asupra vecinătăților, că proiectul respectă legislația și că soluția propusă ar avea un impact pozitiv asupra zonei, prin înlocuirea unei construcții vechi cu un ansamblu de servicii moderne. În privința subsolurilor, proiectantul a susținut că o nouă construcție nu ar trebui să afecteze alte structuri, deoarece investițiile de acest tip sunt verificate de specialiști autorizați.

Pe tema traficului, proiectantul a admis anterior că intersecția se va aglomera, dar a susținut că soluția de circulație aprobată de Direcția Regională de Drumuri și Poduri ar urma să fluidizeze traficul. În privința parcărilor, acesta a arătat că prin PUZ nu se desființează locuri de parcare existente sub acest statut și că investitorul s-a angajat să amenajeze locuri de parcare pe terenul propriu.

Investitorul Marian Crețu susține, la rândul său, că proiectul a fost blocat ani întregi de plângeri pe care le consideră neîntemeiate. „Acele plângeri le-a rezolvat arhitectul, nu erau întemeiate. De exemplu, unul dintre cei care s-au plâns avea un WC care nu era legal, în apropiere. În fine, am deja șapte ani de când mă chinui să fac proiectul, dar nu am reușit. Am pierdut și bani, fonduri europene, dar aici au fost două cauze: întârzierea cauzată de proiect, dar și că nu au mai fost fonduri la un moment dat”, a declarat Marian Crețu.

Dosarul are și o componentă juridică importantă. Potrivit actului adițional la contractul privind constituirea dreptului de superficie autentificat sub nr. 14.193 din 12 decembrie 2018, terenul de la Păcurari nr. 167A aparține societății Moldo Imobilis SRL, în timp ce dreptul de superficie este deținut de Indiana SRL. Ambele firme sunt reprezentate de același administrator, Marian Crețu. Dreptul de superficie a fost constituit pe 99 de ani, iar ulterior a fost emis Certificatul de Urbanism nr. 539 din 14 martie 2024. În documente apare o suprafață măsurată de 2.971 de metri pătrați, față de 2.943 de metri pătrați în acte, pentru terenul cu numărul cadastral 130604.

În concluzia memoriului depus acum, Asociația Bloc 594 susține că documentația încearcă să adapteze regulile urbanistice la o investiție prestabilită, nu să integreze investiția într-un cadru urbanistic echilibrat. Locatarii afirmă că problemele privind subsolurile, traficul, însorirea, spațiile verzi, apele pluviale, parcările, deșeurile și siguranța față de rețeaua de gaze nu sunt rezolvate.

Cea mai dură formulare din document rezumă opoziția vecinilor față de proiect: documentația ar încerca să demonstreze că „un elefant poate încăpea într-un frigider”, nu prin modificarea dimensiunilor elefantului sau ale frigiderului, ci prin redefinirea regulilor după care acestea sunt măsurate.

Doru Mihuleac